北京的房价下调空间有多大
作者: 王远

　　日前北京居民购买商品房或买卖二手房的手续费大幅下调，由按交易额比例收取改为定额收费，让购房者享受到了不小的实惠，也让更多打算买房的人看到了一线曙光：政府动了真格的。
　　 商品房价格连受冲击去年全市新批复出售公有住房约20万套，1405万平方米。截止到1999年12月底，全市累计出售公有住房约110万套、6600万平方米，约占可出售公有住房的50％。住宅建设快速发展、个人购房比例上升和住宅建设质量整体上升正成为住宅市场的三大趋势。
　　 尽管北京的房价不菲早已是不争的事实，但自去年起昂贵的价格正受到来自各方的影响。首先是福利分房被取消后，集团购买力严重萎缩，住房市场的供求关系出现了巨大的变化，不少楼盘面临着滞销的可能。其次，市政府推出的经济适用房空前热销，以“天通苑”、“回龙观”为首的低价位经济适用房售价仅为每平方米2600元上下，它的出现不仅为中低收入家庭圆梦创造了机会，更给高价位的商品房带来了巨大的冲击。此外，北京市已购公有住房二级市场已于1999年底正式开市，三级市场的放开也已提上了议事日程。购房者有了更多的选择，普通商品房所面临的挑战也就更加严峻了。
　　 房价咋就这么高
　　 说起北京的房价，市国土资源和房屋管理局副局长李林介绍说，房价的构成包括土地成本、建筑安装费、各种税费、配套设施建设成本及开发商的利润等几部分。在前些年里，房地产市场一度出现了炒卖地皮、代征地费用过高、拆迁费用过大及审计手段乏力等不正常的现象，致使房价节节攀升，让普通居民望而兴叹。
　　 对此，该局房地产市场管理处处长、市人大代表陈同顺算了这样一笔帐：
　　 目前，包括征地、拆迁等费用在内的前期开发费一般占到了房价的30％－40％，有些地方甚至达到了50％以上；建筑安装费一般在每平方米1000至2000元以下，占房价的20％左右；各种税费占20％；开发商的利润则占房价的10％至20％。从这一比例中不难看出，前期开发及各种税费是造成房价偏高的重要因素。
　　 同时，一直以来北京市商品房市场始终以集团购买为主，个人购买比例长期在20％上下徘徊，房价偏高却依然大有市场，诸多因素共同将北京的房价抬升到了一个普通市民可望而不可及的高度。
　　 降价空间何在据了解，随着市场供需关系的变化，政府又出台了减免税费等一系列的政策，去年的房市已经出现了微小的波动，部分商品房的价格下调了100至200元不等。人们似乎从中看到了希望，纷纷揣测：商品房的降价空间到底有多大？
　　 市人大代表、城建集团有限责任公司经理郁志桐认为，房价确实存在着下调的空间，但这一空间是有限的，政府几次减免不合理的税费，已经促使商品房价格有所降低，从目前情况来看，只有在土地成本及相关税费上做文章，才会有切实可见的效果。
　　 世界银行的一份调查报告分析认为，住宅价格与一般家庭年收入之比在3：1到6：1之间时，居民方有支付能力；若房价高于家庭年收入的6倍，就很难形成住宅消费的热点。
　　 据此陈同顺代表认为，解决房价与居民收入差距过大的问题应该两条腿走路，一方面合理压缩成本，一方面应当提高居民收入，加快住房货币化的进程。他还谈到，北京房价之所以下调空间有限，还取决于北京特殊的地理位置，以及防震、防寒、市政设施建设等客观因素。因此，北京的房价下调虽然是必然趋势，但在短期内很难出现大的变化，而是一个较长的过程。
　　 房价到底何时能降
　　 在刘淇市长所作的《政府工作报告》中，特别强调2000年住宅竣工面积要达800万平方米，其中经济适用房要占12.5％以上，并要积极争取与新加坡合作建设普通住宅，并采取多种措施，降低普通住宅，并采取多种措施，降低住宅销售价格。这一计划的推出，赢得了广大代表的热烈拥护，推进住房改革成为代表们热衷的话题之一。
　　 有专家认为，目前市场的主流项目集中在东、北、西四环以内和南三环以外的城乡结合部，这些项目的占用地基本上属于郊区的农用地，拆迁成本相对较小，开发成本可以因此有所降低。
　　 同时，政府有关部门将出台一系列相关政策，完善房屋拆迁管理办法，降低拆迁成本，整顿房地产市场，严禁土地炒作，搞活住房二级市场并放开三级市场，降低物业管理收费，以切实有效的手段达到降低房价的目的，以实际行动给百姓的热切期待一个满意的答复。